（1）挖掘需求：客户也许想买3房，也许并不想买朝江的，也许完全不能接受这个价格■◆，也许已经在其它项目预定了。

　　（2）客户一旦决定定房，置业顾问立即带客户到财务室刷卡，最后补签认购书！

　　客户诧异了，也非常生气★★■，一定要让置业顾问去给她申请优惠。接下来，置业顾问便与销售经理上演了一出◆★■“苦肉计”■■◆■★◆。这时的销售经理可不会这么轻易就把优惠让给客户，一定会当着客户面骂置业顾问失职，不尽责◆★■◆，让客户感到非常愧疚。

　　（1）置业顾问想推荐的A户型★■★■◆■，但却巧妙的推荐着B户型★■◆★◆，言语中表达着B户型的优点■■★◆◆★，也透露出B户型与A户型明显不足之处。

　　客户A拿了一份资料就回去了。第二天一早，江涛再次来到售房部◆◆★◆■，但是身边多了一对夫妇。

　　置业顾问：*阿姨★★■◆，您上次看的户型怎么样呀◆◆，房子都卖得差不多了您还不定呀。

　　置业顾问：那好吧，您慢慢商量，但您今天也来得特别巧◆★◆★，我们的优惠政策今天就结束了……（此时，置业顾问已经完全掌握客户心理，故意装着不在意的样子）

　　自我介绍★■★★，交换名片——最基本的商务礼仪，让客户无法拒绝你■◆■◆，即使客户没有名片也能很自然的留下姓名与电话。

　　慢慢的，客户已经被一步步套牢，在得来不易的优惠政策下■■★◆，客户自然心甘情愿的下了定金■◆。

　　置业顾问：先生，我很理解你现在的心情，我是真心希望你们能成为龙湖的业主，因为这样的项目并不多的。我不会勉强你们买不满意的房源，但既然你们今天已经来了，不妨听听我的建议★★◆，如果确实不喜欢你们再放弃也无妨！

　　置业顾问：我刚才给您推荐别墅，是觉得像你们这样的家庭住别墅更划算★★■。您想想，买两套1楼洋房■★，价格大概在250万左右，以后买两个车位大概18万，再自己装上一台中央空调加新风系统，又需要13万左右■■。这样的总价和别墅已经差不多了。如果是这样的预算，那建议王先生直接买一套别墅，毕竟别墅是居住的最终形态◆◆★★★，同时也是身份的象征◆■■◆★。（听到这样的推荐后★◆■■■★，客户已经有些激动了。）

　　经过江先生的一番劝说■★■■★★，客户B也对项目有了很高的购买意向■◆★◆，这样，通过朋友的旁敲侧击，置业顾问A轻松的得到了两个购买客户。

　　善于借用身边的资源促成快速成交，例如：利用现场优质业主的口碑◆■★◆■、财务的催促、财务室不断的定房信息、销售中心及样板区的展示效果◆■★。

　　我们常会以打“假★■◆”电话等手段来唱以假乱真的独角戏，但这样的戏我们需唱得绘声绘色，我们的情绪才能影响到客户■◆◆★★■。例如：

　　置业顾问A：是啊，因为我们的优惠在下个星期一就要取消了■◆★，所以很多客户都赶在这两天买房，其中很多就是龙湖老业主。

　　（1）从家庭成员判断：夫妻二人■◆◆，三口之家★■◆，夫妻和朋友（1-2个），夫妻二人来访一般会成为我们锁定的首要目标◆★。

　　你知道客户在想什么，更明白客户想要什么。不要太急于反驳客户的理论◆■■★◆◆，退一步海阔天空，设身处地为你的客户想想■◆◆■★★，在感同身受的情况下客户更容易接受你的建议。

　　也许这时的准客户不是一个，而是两个◆◆■■★，甚至是多个■◆★◆★■，我们要学会放大营销效果■■◆，让现有的客户不断影响其他客户。

　　于是置业顾问B便非常机灵的走到客户身边，对着置业顾问A说：“我的客户正在看××户型，马上就要定了◆★■，你就不要推荐了★★■■◆。”不仅如此，置业顾问B还带着客户走到沙盘前故意当着置业顾问A的客户面推荐这套户型！

　　（1）接听未定房客户电话：第一步■■★■◆，在电话中简单的回答一些工程◆■、景观或办理按揭手续等专业性问题■★。第二步，回答房源销售问题。（不要太直接的进入销售问题，容易引起客户反感）。

　　成交的关键在于问话，句号要变成问号，陈述要变成诱导■★■，理解+反问才构成一剑封喉的销售攻势。

　　置业顾问A：不好意思，售场空调开的有点大，这样吧◆◆■★★，我们到外面的休闲椅上坐下谈★■■★。

　　客户是两兄妹★★★◆■，哥哥常年居住在重庆，妹妹在北京工作了多年，两人打算退休后在重庆买房当邻居养老。两兄妹带着家人来到龙湖**项目看别墅，置业顾问小李接待了他们■◆◆◆■★。小李推荐的是两套180多平米的端头户型■◆■。两位对房子和价格还比较满意◆■，但由于是第一次来★■★■■★，两人有所犹豫★◆，于是留下联系方式回去考虑◆◆★■★◆。

　　（2）从言行举止判断★◆：大多数真正买房的客户首次到访时的聚焦点应是沙盘★■◆◆◆★，一般不会东张西望，有时还会与身边的人窃窃私语或讨论几句。

　　客户A（对这朋友说）■★：我对这个项目了解很久了，以后这个区域发展会非常好，而且我现在住在龙湖，他们的物管确实没话说，买他们物业没有不升值的，之前我3000多买的龙湖楼盘■★◆★★，现在都涨到7000了。你不是最近也在找投资的东西吗■◆★◆，股票这个东西现在不能碰，买房子是最保险的◆■◆，要不然我们哥俩一人买一套◆■◆★？

　　场景◆■★◆■：这时★■，有客户提着旁边竞争楼盘的袋子，看起来实力一般★★★，今天路过来看看。

　　对于客户来说★◆■◆，掏钱总是一件痛苦的事情◆◆，所以拒绝就成了一种本能◆■★■■。但若是我们能将■■■◆◆■“不买这套房子的痛苦”塑造够，使之超过花钱的痛苦◆◆■，客户同意会愿意成交。

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　　（2）销售团队自身的配合，不断的向意向客户传递**房源已售出，或**客户会在**时间来签合同■★★◆。

　　这时■★，两个客户情绪已经很激动了，置业顾问A见机会来了◆■★■★，就非常强硬的说■★：

　　客户B◆■、C夫妇■★■★■：吴先生为重庆商会领导，侯女士家为会计世家，家庭收入较好■★◆，资金充裕。但不喜风险投资，对自住房的要求比较高。

　　（3）利用现场业主的正面信息影响客户★◆，如：当着客户的面与业主交谈开盘热销时的场景，或交流业主所购物业的价值……

　　置业顾问：先是一阵失望◆■■■◆，买了呀？但突然一想，心里窃喜，也好！反正没签约，既然敢定房那说明实力没问题，是我们的准客户群。好好介绍一下我们的产品，从各方面来说，肯定我们的是最好的啊。

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　　置业顾问★★■◆■★：一个劲的向客户炫耀CBD中心的花园洋房，描述着未来的生活景象◆◆■★■◆。

　　（6）赞美中最经典的四句话：你真不简单■◆、我很欣赏你、我很佩服你◆★◆■★、你很特别。

　　置业顾问A■■★■：哦，欢迎参观龙湖**项目，我是置业顾问小李■■■■，这是我的名片★★◆，请问先生贵姓，可否赐一张名片■★◆◆◆？

　　接下来置业顾问很仔细的把产品全部介绍了一遍，非常详细。通过交谈，更了解到客户喜欢洋房★■■■，但他在*楼盘定的却是高层★★◆■，这给了置业顾问非常难得的机会。

　　客户一开始提出的需求有时并不是真正的需求。我们通常会发现，客户最终成交的房源与之前理想的房源差异很大，甚至有时是从毫无需求到爱不释手！例如：

　　（1）利用现场已有的客户，不论有意向★◆◆、无意向、业主，都可以让他们成为楼盘热销的利器◆◆。

　　置业顾问了解客户真正需求◆■■★，并站在客户立场上为其推荐了更为合适的房源，也得到了客户的信任。这为下一步逼定奠定了基础。

　　（1）客户犹豫不决时◆◆■◆◆，为了坚定客户信心◆◆◆★■，让现场财务帮助逼定，如◆★★★★：让财务告知客户××房源已被预订◆★■★★。或让财务告知客户今天优惠取消，让客户尽快下定■■。

　　与客户建立良好关系的入门课，学会主动赞美对方，更容易获得对方的信任◆★■。针对不同类型客户赞美方式也有所不同◆★★★◆★。当然，我们也可以把赞美转化为赞同。

　　（3）赞美客户某一个比较具体的地方：如对客户的某一个决策或提出的某些问题进行赞美。

　　客户：我已经在**项目定了一套高层，是三房的，各方面都不错★■■◆，就是没有洋房很遗憾！

　　在置业顾问与客户的双重压力下，客户早就失去了原先的理智★■◆★，两组客户便同时成交★■◆■■◆！

　　周六销售中心现场门庭若市，所有置业顾问都在繁忙而有序的接待客户■■◆★★，只见一位满头大汗的中年男子靠近正在沙盘为另外客户讲解的置业顾问小李……

　　客户■◆■■◆：哎★◆★◆，如果要看别墅我们早就看了★◆★■◆，就是因为不喜欢■★。如果确实被别人定了，我们也只有放弃这里去看其它项目了★◆■。（客户此时很生气■◆，也很遗憾■★★■，并不愿意接受置业顾问的意见）

　　置业顾问：那您今天是来对了，我们项目可以说是北滨路唯一拥有洋房的项目★■。虽然您已经定了其它项目，但既然您来了，我也不妨给您介绍一下★■★。

　　客户：呵呵，对啊，昨天定了那边的，还没签合同呢！今天逛着玩，顺便过来看看你们的项目。（通过询问，客户表明了来访意图★◆，为置业顾问下一步接待打下了基础。）

　　“×先生，干脆你俩把身份证先给我，我先给你们定下来，要不然可真被别人预订了。”

　　（2）赞美对方的闪光点（任何人身上都有闪光点）◆★：如女性的服饰、佩饰、神态等方面■★■◆，男性从风度、知识★■■■、见识、专业■■★◆、职业等方面进行赞美。

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　　（3）从衣着服饰判断：通常置业顾问会从这点来判断客户是否有购买实力，有一定作用■★，但不完全准确★◆★★。

　　（5）借第三者赞美（他本人听起来不会不好意思★■■■◆★，他不仅会感谢你，还会感谢你假借的那个人★★◆★，比你直接说的效果会更好）★★■■■。

　　这时■◆★■，置业顾问A故意让两组客户坐得很近，让他们的情绪相互影响◆★★★■。置业顾问A跟置业顾问B商量后★★★★，置业顾问B仍然故意不松口，表示客户很喜欢这套户型，要不就让你客户赶快定，我也好推荐其它的位置。

　　（置业顾问掌握了客户的心态◆■◆◆，其实并不是不喜欢别墅，只是经济实力有限◆★■◆■■。）

　　（4）使用间接的赞美（赞美与他相关联的人或者事）：如赞美他的小孩很可爱，妻子很漂亮或贤惠（老公能干、对人好等），赞美某一件事他处理方式与别人的不同之处，从而体现出他的能力。

　　如：a、我听***经常提起您，说您人特别好，又特别豪爽。b、您朋友上次给我说，您陪他去买房子的时候，给他选的位置非常好★◆★★，他说您特别专业◆◆■，非常佩服您。

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　　客户：那好吧，你详细给我介绍一下花园洋房的三房吧，正好今天我父母也在，都一起看看。

　　客户A：但是我现在手里没有太多现钱，我又不想按揭◆■，这样吧，我回去考虑一下尽快给你回复。

　　（1）要发自内心的真诚的去赞美客户：赞美不能乱用，避免出现尴尬或让客户产生反感的局面■★■◆■。

　　但目前我们的洋房三房只有最后一套了，跟据以前的经历，一般客户很难相信他买的是最后一套，这套房子推出来必须要有个方法才行◆◆★。像美女一样，要给这最后一套洋房制造出一种千呼万唤使出来的感觉。）

　　（客户此时已有些按耐不住了，已从刚才的随便看看到需要深入了解的地步。）

　　客户往往会在两个或多个户位，或楼盘中犹豫不决，无法作出最终决定。除了突出项目优势外，我们还运用了一些小小的策略来刺激客户★★。例如◆◆■◆★★：

　　置业顾问A：不是★■，优惠过后33万都不到，您要抓紧机会哦，我有个关系很好的客户★◆■，就是因为回去考虑了几天，来的时候房子没买到★◆，现在对我意见很大，还在生我气呢◆◆■■，所以机会难得，再加上北部新区的未来发展您可能比我还清楚，所以您一定要抓住机会啊！

　　为了不流失每一组到访的客户，即使在你很忙且无暇“照顾◆★”到每一组客户时，你也能留下联系方式进行后续跟踪。

　　（1）如果客户在掏钱一刻犹豫或是以钱不够托辞，想方设法留住。伺机行事！

　　置业顾问：先生是第一次过来吗？看你的袋子是刚看过旁边XX的楼盘吧？（置业顾问通过观察，试探性询问客户）

　　背景介绍：两夫妻，龙湖**项目的老客户◆★■◆■，每次开盘都办卡■■◆★◆，犹豫半年不下单，多次来访，看样板房算价格，从而也和现场的置业顾问建立了良好的关系……

　　（2）制造需求：客户有可能是陪别人来看房，也有可能只是闲逛★★◆■■，甚至有可能是同行。

　　客户A：龙湖老业主★★★，自由职业，喜欢炒股◆◆◆■，对投资较有看法；在渝中区歇台子有一套500平方米的自建房■■◆■◆★，马上要拆迁，赔偿费用比较高，一套房子算下来大概能陪200多万◆■■★◆。目前手上有10万现金，剩余资金套在股票里面。对龙湖非常忠实。

　　而置业顾问B早就给他的客户推荐起另外一套户型，置业顾问B见置业顾问A的客户定了，便也开始对自己的客户进行逼定：“您看他们都定了，现在我们的别墅正是热销期，稍稍犹豫就被别人买走了★★■，这样，我帮您把认购书打出来给你看看。★★■■■◆”

　　王先生家里三个人居住■◆★◆★★，夫人姓李◆■◆◆，小孩18岁，马上上大学。需要至少3个房间■★★★◆◆。对花园不是很敏感，只要大于100平米就满意了。预算一般，之前本是看洋房的◆◆■，想买两套一楼的洋房打通。经过置业顾问的介绍，客户已经对龙湖**项目产生了兴趣，但客户经过较长周期的考虑后◆◆，其中一套一楼洋房已被其他客户定了。这一天两夫妇又来到项目上。

　　置业顾问★◆■★■★：很抱歉，你们看那两套一楼平层其中一套已被别人定了■■◆★◆◆，要不你们看套别墅吧？

　　（2）接听已定房客户电话★■：第一步，回答关于签合同时间以及付款方式等问题★◆◆■★。第二步，询问家人的满意程度。第三步，假装对方要给自己介绍朋友来买房，感谢并表示目前有1、2套好房源，但要尽快来看，现在已经有客户准备定了。

　　平时来售楼中心的客户很多，在这些客户中有业主、有闲逛的、有踩盘的，也有有购房实力的，此时的你应该快速过滤进入售场的客户，准确抓住你想进攻的对象！

　　现场热销的氛围不仅依赖于真实的体现，更要依赖销售团队之间的★◆■◆◆★“作秀”能力。例如★★■★：

　　场景：通过交谈◆★◆■，了解到客户喜欢洋房★◆，但他在*楼盘定的却是高层，这给了置业顾问非常难得的机会★★。

　　销售过程中，客户最◆■■“痛苦”的时候莫过于让他们掏钱的时候，就像火遇到水，一不小心就被浇灭了。所以■★■，我们要在客户情绪最高昂时帮助他们快速做出决定，让其付诸行动★■■，加大客户的购房成本。例如：

　　（2）置业故意不推荐A户型◆■■■◆，与同事配合，通过同事间接的说出A户型的优势■■◆★◆■。

　　第二天早上，小李再次把客户约到了现场，正巧这时销售中心有几组新客户也在看别墅……

　　（2）利用销售现场的销控展板（如有），不断的更新销控板，让客户产生热销的感受。

　　置业顾问A：先生，我看您朋友也是有经济实力的，您玩股票这么久，对投资那么有眼光，在您的朋友圈里都是有名的，如果您跟您朋友说说★★◆★★■，到时候你们买两套■★，我还能帮您申请个团购的折扣。

　　置业顾问A：已经和两兄妹纠缠了很久，并还带他们去参观了我们的老园区◆■，对于景观和品质他们都很满意，两人要的是两套相连的位置，就是在价格上犹豫不决，想多要些优惠■★◆★★■。为了让客户尽快下定，置业顾问便利用现场其它看房的客户，让他们相互影响，说不定还能达到一石二鸟的效果……

　　置业顾问A：如果投资的话★★★■■，我给您推荐这个户型，这是我们最近才推出的特价房★◆★，才34万，非常划算■■★★◆，很适合投资。

　　置业顾问A：好的，我先给您简单介绍一下项目：龙湖**项目是龙湖地产打造的北部新区地标型的城市综合体★★◆★★◆，包括住宅，写字楼◆★■◆◆，商业等部分。请问您是打算投资呢还是自己住呢？

　　客户A：打算投资，我有套自建房，马上就拆迁了，有点钱，想卖套房子投资，不是都说现在是时候抄底了吗★★◆■，我也这么觉得。

　　置业顾问趁机到前台给同事使了个眼色……正在打印预算单的时候，旁边的同事突然发话了■★◆：“你怎么还在给客户算优惠的价格呀，你早上没开会吗，今天优惠全部取消。◆◆◆■”

　　这时，置业顾问A已经看出江先生是比较想买的，如果现在再靠他对朋友说服他自己■★，倒不如背道而驰◆■★◆，让江先生说服他朋友。

　　客户A：没有，我一般都是投资股票的★■■■，基本没有亏过，但是现在股票市场不是很景气，所以想投资点固定资产。

　　于是■■★，置业顾问A借口到前台去给客户拿资料，借机让前台同事给正在接待客户的置业顾问B打电话，让置业顾问B推荐两套户型，一套是不冲突的，一套却是冲突的■★。又过了一会★■★，客户仍然僵持不下……

　　客户A拿了一份资料就回去了■★。此时，在江先生心中已经留下了**项目房源紧俏的影响，所以，第二天一早，江先生再次来到售房部，但是身边多了一对夫妇。